Calculer la plus-value immobilière imposable

CALCULER LA PLUS-VALUE IMMOBILIERE IMPOSABLE

Si vous ne pouvez pas bénéficier de l'un des cas d'exonération, vous êtes imposé sur la plus-value. Le calcul est assez simple.

Le calcul de la plus-value imposable se distingue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'imposition sera calculée.

CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE:

La plus value brute est la difference entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé.

Plus-Value Brute = Prix de vente corrigé - Prix d'acquisition corrigé

• Prix de vente corrigé

Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est à dire le prix indiqué sur l'acte définitif de vente.

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente).

Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnités d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité.

On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics, les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble ou bien encore le montant de la TVA acquitée par le vendeur à l'occasion de la cession.

Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Conseil: Le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus value imposable, vous pouvez vendre à part les meubles du logement. Mais il faut justifier ce prix ( factures, inventaire de commissaire-priseur, etc.). Mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement.

• Prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est à dire, le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

A noter: En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénal du bien retenue pour la donation ou la succession sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

On majore le prix d'achat:

- des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'il est supérieur à 7,5%. En cas de bien reçu par donation ou successionn les forfait de 7.5% n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.

- du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures émanant d'entreprises.

Bon à savoir: Si vous vendez votre logment plus de cinq ans après son acqusition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15% du prix d'acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22.5%.

Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute.

LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

La plus-value imposée est la plus-value brute à laquelle on applique un abattement de 10% par année au delas de la cinquième année de détention. On tient compte des années pleines.

Si vous avez acheté un bien en juin 1999 et que vous le revendez en mars 2011, on retient 11 années, soit un abattement de 60%.

Par ailleurs, quelle que soit la durée de détention du bien, vous avez droit à un abbattement général de 1000 euros, sans condition.

A noter: Si l'immeuble vendu est détenu par des époux, l'abattement de 1000 euros s'applique deux fois, même s'ils sont mariés sous le regime de la communauté universelle.